Entrega de imóveis continua sendo um problema no mercado imobiliário
Quem já comprou um imóvel na planta sabe a ansiedade que é esperar pela entrega, mas quando a obra atrasa, surge a dúvida: o corretor ou a imobiliária também podem ser responsabilizados? A resposta, em regra, é não.
O corretor atua apenas como intermediário entre comprador e construtora. Ele apresenta o imóvel, facilita a negociação e recebe comissão pela intermediação. Já a obrigação de construir e entregar no prazo é da construtora ou incorporadora. Portanto, se houver atraso, a responsabilidade é delas.
O que decidiu o STJ
Em casos como esse, é comum surgir julgamentos diferentes pelos tribunais do país. Nessas situações, o STJ (Superior Tribunal de Justiça) costuma unificar a solução por meio de um “Tema”. Foi exatamente o que ocorreu no julgamento do Tema 1.173, em 08/10/2025: o STJ definiu que o corretor de imóveis não pode ser responsabilizado pelo atraso na entrega do imóvel.
Isso significa que, se o negócio for desfeito por culpa da construtora ou incorporadora, o corretor não deve arcar com os prejuízos ao cliente comprador.
Mas existem exceções
Apesar da regra, há situações em que corretores ou imobiliárias podem ser responsabilizados junto com a construtora:
- quando participam da incorporação ou construção do empreendimento;
- quando fazem parte do mesmo grupo econômico da construtora;
- quando há confusão entre suas atividades ou patrimônio com os da construtora.
Fora desses casos, não cabe ao corretor responder pelo descumprimento do contrato de compra e venda.
Para o comprador
Se o imóvel atrasar, a ação deve ser direcionada contra a construtora, que é a responsável pela obra. O corretor não pode ser acusado apenas por ter feito a intermediação. Ainda assim, o comprador deve guardar todos os documentos — contrato, anúncios, propostas e trocas de mensagens. Esses registros são fundamentais para comprovar direitos em caso de atraso.
Para corretores e imobiliárias
A decisão traz mais segurança, mas também exige cautela. Corretores e imobiliárias devem deixar claro, em contratos e na comunicação com clientes, que sua atuação se limita à intermediação. Não é papel do corretor assumir compromissos sobre prazos de obra ou garantias da construtora.
Agir com transparência, registrar informações e manter a ética profissional fortalece a relação com compradores e evita riscos de responsabilização.
Conclusão
O atraso na entrega de imóveis continua sendo um problema no mercado imobiliário. O comprador deve cobrar seus direitos da construtora, enquanto corretores e imobiliárias podem atuar com mais tranquilidade, respeitando os limites da sua função.
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*Marcelo Silva Tomé tem 45 anos, é casado e tem duas filhas. É advogado e consultor jurídico formado pela Universidade São Judas Tadeu, atua nas áreas do Direito do Consumidor Bancário, Direito da Família e Direito de Empresa, além de Direito e Processo Civil.
